한국자산관리연구원
Home > 홍보기사/영상 > 홍보기사
  • 01 -

    홍보기사

  • 02 -

    홍보동영상

홍보기사

홍보기사

[칼럼]2018 하반기 ‘슈퍼부동산’ 의 베일을 벗다

페이지 정보

작성자 살집팔집 작성일18-05-31 14:29 조회1,860회 댓글1건

본문

    

  돈은 그 속성상 높은 수익률을 찾아 이리저리 끊임없이 움직인다. 올해는 부동산시장의 흐름과 근본적인 변화가 예상된다. ‘머니무브(MONEY MOVE)’ 와 ‘쩐의 전쟁도’ 충분히 예견된다. 투자성패에 따라서 경제적 운명이 달라질 것이다. 금융뿐만 아니라 부동산투자를 잘못했다간 패가망신을 당할 수도 있다는 절체절명의 시기가 다가왔다고 해도 과언이 아니다. 부동산이 가계자산의 76%에 달하는 한국인에겐 더더욱 그렇다. 부동산 자산가치 변동성이 ‘부의 미래’를 결정할 것임에 틀림없다. 

  2018年 하반기는 시장흐름이 급변하고 불확실성이 커지고 있다는 게 대체적인 분석이다. 시장변화에 발빠르게 대응하는 자산전략이 무엇보다 요구된다. 이를테면, 아파트전성기는 조만간 막을 내리고 ‘비아파트시대’ 가 성큼 다가오고 있다. 물론 주거문화와 아파트 선호도는 쉽게 수그러들지 않을 전망이다. 아파트문화와 주거선호도가 대세로 자리잡은 이상 아파트 인기는 10년 이상 지속될 것이다. 다만 이번상승세가 2018年 상반기에 마침표를 찍는다면 그간 상대적으로 소외되었던 비아파트시장이 각광받을 가능성이 커졌다.

  단독주택, 다가구주택, 상가주택 과 토지시장, 꼬마빌딩이 새로운 대안투자처로 부상할 것인가? 과거 경험을 보아도 아파트가격이 상승한 다음국면에는 단독주택, 다가구주택, 소형 오피스 빌딩과 토지가격이 뒤따라 오른 사례가 빈번했다. 특히 도심권, 역세권, 신도시, 산업도시, 관광지, 신설역세권을 중심으로 땅값이 오르고 이들 지역중심으로 자본수익(CAPITAL RETURN)을 겨냥한 투자수요(INVESTING NEEDS)가 몰리는 경우가 많았다. 이중에서도 임대수익을 동시에 얻을 수 있는 슈퍼부동산은 황금투자처로 부상하기 마련이다. 한마디로 SOC, 교통, 문화인프라의 확충, 미니 신도시급 개발호재가 받쳐주는 성장도시, 성장지역과 자본수익(CAPITAL RETURN)과 임대수익(INCOME RETURN)을 동시에 누릴 수 있는 소위, ‘슈퍼부동산(SUPER REALTY)’이 2018年 하반기 최고의 투자처가 될 것이다.

  그렇다면 향후 5~10년 앞을 내다본 성장도시, 성장지역은 어디이며 투자가치가 높은 슈퍼부동산(SUPER REALTY)은 무엇일까?

  첫째, 아파트전성기가 저무는 시기가 다가옴에도 불구하고 “그래도 아파트가 답이다” 라고 고집하는 사람들에겐 20년 넘은 중고령 대형 아파트를 권한다.

  지난 4~5년간 장기상승을 기록한 소형 새아파트나 재건축아파트는 이미 급등에 따른 버블과 피로감과 쌓였다. 다시 말해 미래의 투자가치측면에서 높은 점수를 기대할 수 없는 상황이다. 준공된지 20~30년 경과한 도심권 중고령아파트는 그간 상승대열에서 소외돼 가격거품이 없거나 적은 데다 직주문화의 입지환경은 매력적이다. 게다가 오래전에 지어져 대지지분이 넒은 경우가 많아 내재가치가 높고 도시재생등 도시재개발사업이 진행될 경우 최대의 수헤가 예상된다. 부동산조정기에 몸값이 달라질 공산이 큰 만큼, 잘만고르면 대어가 될수도 있다. 숨은 보물이나 따로 없다. 예를 들어 도심권, 신설 역세권의 대지지분이 넓고 가격상승폭이 미미한 노후 아파트단지는 5~10년 후에는 언제든 재건축이나 도시재생의 황금빛 새옷으로 갈아 입을 지도 모른다.

  둘째, 단독, 다가구, 상가주택은 은퇴준비자에겐 더없이 좋은 노후대비 안전투자처이다.

  아파트가 편리함의 대명사라면 단독주택, 다가구 주택은 풍요함의 안식처와 가 될 수 있다. 고층아파트대신 정겨운 저층주택에 거주 하면서도 다가구, 상가주택은 금리보다 높은 임대수익을 누릴 수 있기 때문이다. 거주와 투자문제를 동시에 해결하는 주거상품이 된다. 상가주택도 번잡해 보이지만 잘만 고르면 주거환경과 경제적 편익도 상당하다. 대중교통망 등 대규모 인프라가 확충돼 젊은 층과 구매력이 높은 생산인구가 유입되는 지역은 매력적인 투자적지로 꼽힌다. 국제교류복합지구로 지정된 삼성역, 종합운동장역 인근을 비롯해 R&D 특화지구인 양재·일원동 일대, 9호선연장선 개통예정인 삼전, 석촌, 방이사거리, 보훈병원사거리등 신설역세권, 신분당선연장선 개통예정인 신사, 동빙고, 용산역 일대가 유망하다.

  셋째, 꼬마빌딩으로 불리는 상가건물, 소형오피스는 뉴리치, 슈퍼리치를 꿈꾸는 이들에게 딱 어울리는 상품이다.

  중년 자산가나 부동산자산을 자녀에게 증여, 상속하고자 계획하는 사람들에게 투자적합한 부동산이다. 물론 성장지역의 선택이 최대관건이다. 다만, 꼬마 빌딩은 저금리기조를 타고 아파트 못지않게 가격이 급등한 곳이 많은 탓에 현재가치보다는 미래가치에 비중을 둔 투자가 바람직 해 보인다. 에를 들면 현재 임대수익률은 5%이하더라도 장차 수요증가와 더불어 자산가치의 증가(즉, 토지가치)가 확실시 된다면 미래가치요인을 보고 투자여부를 결정해야 한다. 삼성동 영동대로 지하도시, 잠실종합운동장 재개발에 따른 마이스(MICE)산업중심지의 변모가 예상됨으로 종합운동장역 인근, 미군기지이전과 분당선 연장선개통으로 교통효과 및 상권활성화, 도시계획상이 대변화가 불가피한 녹사평대로, 9호선 개통예정인 백제고분로, GTX-A, B, C 노선이 뚫리는 서울역, 연신내, 청량리 등 강북권 신설역세권의 지역은 미래가치 투자처의 백미다.

  넷째, 올해는 토지보상비가 16조원 넘게 풀림에 따라 과천, 하남, 성남, 용인, 안성, 시흥, 광명, 파주 등 수도권일부지역과 공공택지개발이 예정된 판교, 수서, 복정지구를 주목하자. 서울~세종간 고속도로 중에서는 인터체인지가 개설되는 광주시 오포, 용인시 원삼, 모현면과 안성시 보개면이 투자백미로 꼽힌다. 문재인정부의 행안부, 과기부 등 이전호재가 있는 세종시와 남북해빙 무드를 타고 파주, 연천, 포천 등 휴전선부근, DMZ도 벌써부터 들썩이고 있다. 경협 호재지역도 눈여겨보아야 할 때 인 것만은 사실이다. 북미회담과 북핵문제의 해결여부는 변수로서 투자리스크로 남는다.

 

  끝으로 거래절벽과 부동산 조정기를 맞아 피해야 할 부동산도 많다. 쇠퇴도시, 쇠퇴지역의 대형아파트, 빌라, 오피스텔, 상가등 이른바, ‘비수익형 부동산’은 슈퍼부동산의 반대편에 서있는 ‘좀비부동산(ZOMBI-REALTY)’이다. 일단은 피하는 게 상책이다. 위례신도시, 동탄신도시 상가처럼 고분양가에다 공급과잉, 대출규제쇼크까지 겹쳤다면 이들 상가는 적어도 4~5년간 투자를 멀리하는 게 상책이다. 어두운 시대가 오고 있다. 좋은 부동산을 선별하고 나쁜 부동산을 가려내는 여과의 과정이 필요해 보인다. 그 어느 때보다도 불확실성이 높아지는 현실과 더불어 현명한 가치투자전략이 절실한 2018年 하반기가 코앞에 다가 왔다. 지금 우리는 어느 길을 걷고 있나.

2018. 5. 31.

고종완 한국자산관리연구원​장 

댓글목록

조숙영님의 댓글

조숙영 작성일

자료 감사합니다.