한국자산관리연구원
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인사말

2016. 12. 01

고종완 원장 배상

안녕하십니까? 고종완 원장입니다

안녕하십니까? 고종완 원장입니다.

대중들이 가장 빈번하게 던지는 질문은 세 가지입니다.
첫째는 ‘언제 집을 사고팔아야 하는가?’ 하는 시기선택에 관한 문제이고, 두 번째는 ‘어느 지역에 내집을 마련하는 것이 좋겠는가?’ 하는 지역선택의 문제입니다. 세 번째는 ‘어떤 집이 가장 투자가치가 높은가?’에 관한 것으로 어쩌면 이 질문이 가장 근원적 질문이자 두 번째 질문과도 연결된 개념입니다.
그런데 이 질문에 제대로 답을 줄 수 있는 방법이나 전문가가 있을까요?
지금까지는 아쉽게도 명확한 답을 줄 수 있는 이론적 근거와 연구 성과가 턱없이 부족했던 것도 사실입니다. 저와 한국자산관리연구원은 “부동산의 가치를 믿다”는 가치주의 신념에 따라 “부동산의 투자가치는 내재가치(Intrinsic Value), 미래가치(Future Value)의 추정을 통해 판단 할 수 있다”는 가치투자법칙을 발견하였습니다. 그리고 “이세상의 모든 부동산은 가치부동산과 비가치부동산 오직 두 종류 밖에 없다”는 인식을 바탕으로 옥석가리기 연구에 매진한 결과, 아파트의 투자가치를 파악하기 위해 가치분석이라는 새로운 방법을 창안하였습니다.
누구라도 아파트 투자를 통해 내집마련과 성공투자를 희망한다면 아파트 가치분석시스템(APT Valuation System)인 “살집팔집에서 추천하는 슈퍼아파트를 선택하라” 부자가 되거나 은퇴 후 경제적 안정을 원한다면 “지금 당장 투자가치가 높은 슈퍼부동산으로 갈아타라” “당신의 부동산 자산포트폴리오를 재구성하라“는 가치투자전략의 비법을 제안합니다.
이러한 성과물은 국내최초, 세계최초의 연구성, 학술논문으로서 특허청의 특허취득과 신기술과 벤쳐기업지정, 정부주관 공공데이터 경진대회 수상을 통해 그 진가와 가치를 인정받게 되었습니다. 특히 인구, 소득, 인프라 스트럭쳐, 행정계획 등 도시와 지역의 성장가치, 미래가치요인이 집값에 미치는 상관관계를 밝힌 연구결과는 한양대 도시대학원 박사학위 논문과 두 편의 학술논문으로 충분히 검증 된 바 있습니다.
경제학의 내재가치, 미래(성장)가치이론과, 가치투자의 달인, 오마하의 현인으로 불리는 워렌버핏(Warren Buffett)과 벤자민 그레이엄(Benjamin Graham)의 여러 저서들도 부동산 가치투자이론과 법칙을 완성하는데 큰 도움이 되었습니다.
특히 최근 들어 부동산시장이 급변하고 있습니다. 2013년부터 시작된 부동산 랠리가 마감되고 지역별, 상품별 양극화 현상이 관통하면서 급속한 시장재편이 예상됩니다. 제4차 산업혁명과 문재인 정부 시대를 맞아 부동산정책의 패러다임과 시장흐름이 근본적으로 바뀌는 만큼. 부동산투자패턴도 달라져야 합니다.
한마디로 살기(LIVE) 좋고, 사기(BUY)좋은 아파트가 정답입니다. 살기 좋은 곳은 교통, 교육, 편익시설, 녹지공간 등으로 주거환경 및 주거가치와 관련된 요소이며, 사기 좋은 곳은 투자가치에 직접적 영향을 미치는 내재, 미래가치요인들로 구성되어 있습니다.

1년 전 홈피개설을 계기로 전국의 주요아파트가격이 오를지 내릴지를 미리 알려주는, 즉 수익성을 예측해주는 ‘살집팔집’을 공개하면서 언론과 대중들로부터 호평도 받고 미흡한 부분에 대한 지적도 많이 들었습니다. 이를 바탕으로 ‘아파트 투자가치분석’에 어떠한 지표와 빅데이터가 활용되어 내재가치와 미래가치가 산출되었는지, 각 지표를 구성하는 경제, 사회, 도시, 부동산의 세부요인 근거가 무엇인지를 추가로 공개합니다.
부동산도 가치투자혁명이 시작됩니다.
첫째, 아파트의 건물연령과 종류에 따라 새아파트(1~10년), 일반아파트(11~30년), 재건축아파트(30년이상), 주상복합아파트로 구분하여 아파트단지별로 지수값을 산출, 투자가치를 3등급(별점표시)으로 구분하였습니다.
둘째, 1등급은 투자가치 높음, 2등급은 투자가치 보통, 3등급은 투자가치 낮음으로 간결하게 표현됩니다.
셋째, 따라서 ‘살집팔집’에서 말하는 투자가치는 1~2년 뒤를 예측하는 단기전망보다는 5년~10년 앞을 내다보는 중장기 전망과 중장기 투자계획에 훨씬 유효합니다.
국내 주택시장은 소위, 10년 주기설이 존재하며 집을 한번 구매하면 10.6년간 보유한다는 주택통계와 ‘살집팔집’의 투자가치분석에는 10년간의 빅데이터가 사용된 점을 감안하면 장기계획에 참고하는 전략이 바람직해 보입니다.
현재 매일경제신문. 매경닷컴 홈피와 국민은행의 리브온(LiivON)을 통해 ‘살집팔집’ 투자가치정보를 제공하고 있습니다. 집을 사고 팔 때, 내집값이 오를지 내릴지 궁금할 때 주저 하지말고 “지금, 전국의 주요아파트 투자가치를 바로 확인하십시오”. 조만간 자산관리로보어드바이져인 ‘살집팔집 앱(APP)’과 ‘부동산투자의 비밀’ 신간도 출시됨을 미리 알려드립니다.
감사합니다.

2018. 4. 9
고종완 한국자산관리연구원장 올림