한국자산관리연구원
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    고종완의 살집팔집이란 ?

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    아파트별투자가치확인

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    지역별 슈퍼아파트 TOP5

고종완의 살집팔집이란 ?

고종완의 ‘살집팔집’ 이란?

부동산에 내재된 ‘본질가치(내재가치)’와 미래가격에 직․간접적인 영향을 미치는 주요 요인인 ‘미래가치(성장가치)’를 객관적 지표를 통해 추정하고 가격(시세)대비 저평가, 고평가 되어 있는지 혹은 앞으로 집값이 오를지, 내릴지 여부. 즉, 개별아파트의 집값방향을 미리 알려주는 수익성예측 솔루션인 ‘아파트가치분석 시스템(AIVI)’을 말한다.

 

  • 아파트내재가치를 입지가치, 수익가치, 미래가치, 희소가치 4가지 가치로 체계화
    • 서울 200세대 이상, 수도권 300세대 이상, 광역시 및 50만 이상, 지방도시 500세대 이상 아파트 대상
  • 가치체계별로 객관적으로 설명할 수 있는 세부적인 지표(총16개)를 개발.정립
    • 관련이론 고찰 및 표적집단면접(Focus Group Interview)을 통해 세부적인 지표(16개) 개발
    • ANP(Analytic Network Process)방법을 활용, 세부지표별 중요도(가중치)를 고려하여 분석체계 완성
    • 10년간의 Big Data를 활용, 중․장기적(5~10년)으로 아파트 가격변화를 설명할 수 있는 '내재가치지수'(AIVI)와 '미래가치지수'(AFVI)를 개발하고, 아파트 가격과 가치의 상관관계에 대한 실증분석을 통해 75%의 정확도를 검증.
       (고종완 ‘자산관리측면에서 부동산 가치평가를 위한 지표개발’ 박사 논문 참조)
  • 아파트가치 분석 근거 및 기준

가치

체계

분석지표

지표값 산출 방법

자료 출처

조사단위

입지

가치

용적률

일반아파트 200%, 주상복합 400%를 기준으로 구간별 차등점수부여

온나라(국토부)

개별아파트

공시지가 변동률

10년간 공시지가변동률을 기준으로 구간별 차등점수부여

국토교통부

개별아파트

지가 변동률

10년간 지가변동률을 기준으로 구간별 차등점수부여

한국감정원

시‧군‧구

역세권과의 거리

역세권의 250m 단위로 구간별 차등점수 부여

수치지도

개별아파트

교육시설

입지계수(LQ)값, 1을 기준으로 구간별 차등점수부여

네이버,다음지도

개별아파트

서비스 LQ지수

초등학교 500m, 중고등학교 1㎞이내 위치여부에 따라 차등점수부여

통계청

시‧군‧구

수익

가치

매매가격 변동률

매매가격의 10년간 평균상승률을 기준으로 구간별 차등점수부여

국토교통부

개별아파트

전세가격 변동률

전세가격의 10년간 평균 상승률을 기준으로 구간별 차등점수부여

국토교통부

개별아파트

건물 노후도

해당아파트의 건물연령에 따라 구간별 차등점수부여

국토교통부

개별아파트

희소

가치

주택보급률

적정 보급률지표인 105% 기준으로 구간별 차등점수부여

통계청

시‧도

아파트 미분양 추이

10년간 미분양아파트의 증감률을 기준으로 구간별 차등점수부여

통계청

시‧군‧구

주택 인허가 추이

10년간 아파트인허가물량의 증감률을 기준으로 구간별 차등점수부여

통계청

시‧도

미래

가치

대중교통망계획

지하철, GTX, 경전철 등 신설계획 여부에 따라 차등점수 부여

각 지자체

개별아파트

정비사업계획(공원,학교포함)

재건축, 재개발 등 도시정비 계획 여부에 따라 차등점수부여

각 지자체

개별아파트

각종개발계획(집객시설포함)

국토계획, 도시계획, 도시재생, 각종개발계획의 확정여부에 따라 차등점수부여

각 지자체

개별아파트

인구증가율

10년간 평균 인구증가율을 기준으로 구간별 차등점수부여

통계청

시‧군‧구

가구증가율

10년간 평균 가구수증가율에 따라 구간별 차등점수부여

통계청

시‧군‧구

지역소득증가율

10년간 평균 지역소득증가율을 기준으로 구간별 차등점수부여

통계청

시‧군‧구